Digitale Strategien

Die Immobilie geht “live” – digitale Transparenz in der Immobilienbewertung

Die Immobilienwirtschaft und insbesondere der Bereich der Immobilienbewertung ist erst mit Verspätung in das Thema Digitalisierung gestartet. Auch deshalb weil die Immobilienbewertung bisher sehr reguliert und traditionsbehaftet aufgestellt war. Die technologischen Entwicklungen der vergangenen Jahre aus wachsenden digital verfügbaren Datenmengen, leistungsfähigeren Prognose-Algorithmen (Stichwort “Machine Learning”), und durch Cloud-Computing praktisch unbegrenzte, kostengünstige Rechenleistung und Speicherkapazität (Stichwort “Big Data”) sind aber enorm und bieten unschätzbaren Mehrwert für alle die direkt oder indirekt mit dem Asset “Immobilie” arbeiten. Das umfasst neben Immobilienmaklern, Investoren, Projektentwicklern und Asset Managern auch Banken, Finanzdienstleister oder Versicherer, die mittelbar Produkte rund um die Immobilie vertreiben.

So können im Bereich der Immobilienbewertung mit sogenannten AVMs (“Automated Valuation Models”) unter Einsatz von Big Data Analytics, Machine Learning und künstlicher Intelligenz präzise Immobilienwerte ermittelt werden. Angaben wie der aktuelle und prognostizierte Markt- und Mietwert, Marktdynamiken im Umfeld und Lagekriterien wie zum Beispiel Geräuschpegel, Erreichbarkeit, Sonneneinstrahlung oder die Qualität der Aussicht fließen dazu ebenso ein wie bspw. geplante Neubauprojekte in der Umgebung oder sozio-ökonomische Entwicklungen in der Nachbarschaft. So können auch nicht-lineare Zusammenhänge zwischen Preisen und wertrelevanten Merkmalen abgebildet werden. 

Bewertung binnen Sekunden auf Knopfdruck

Der Vorteil der Digitalisierung liegt dabei auf der Hand. Für die Immobilienbewertung bedeutet der technische Fortschritt eine immense Kosten- und Zeiteffizienz. Nach einer Anfangsinvestition ist es möglich praktisch jede Immobilien mit nur einem Knopfdruck möglichst präzise und exakt zu bewerten, wenn alle preisrelevanten Daten vorliegen. Das System ist darauf ausgerichtet alle Daten des Objekts, angefangen bei den Kerndaten der Immobilie wie der Größe, Lage, Baujahr und Qualität auch Daten des Umfeldes wie die Infrastruktur, demografische Faktoren, die Sonnenscheindauer, die Qualität der Ausstattung und auch Entwicklungen des Marktes in komplexe Zusammenhänge zu bringen, umso nicht nur den statistisch wahrscheinlichsten Markt- oder Mietpreis der Immobilie, sondern auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Wertes geben zu können – historisch, aktuell und prädiktiv.

Objektivität sticht Bauchgefühl

Ein weiterer Pluspunkt der AVMs ist ihre systemeigene Objektivität gegenüber einem traditionellen Wertgutachten, welches immer einer gewissen Subjektivität unterworfen ist. So werden zwei verschiedene Gutachter mit hoher Wahrscheinlichkeit zu zwei verschiedenen Bewertungen kommen für ein und dasselbe Objekt, weil diese einfachen, regelbasierten Verfahren nicht in der Lage sind komplexe Zusammenhänge bei der Preisbildung an Immobilienmärkten vollständig abzubilden, wie z.B. Wechselwirkungen zwischen Eigenschaften. Um dies auszugleichen müssen sie ihre Erfahrung und ihr “Bauchgefühl” einbringen, welche nicht standardisierbar sind. Damit kommen neueste AVMs nicht nur auf die objektive sondern auch auf eine höchst präzise Wertschätzung, die je nach Menge und Qualität der zur Verfügung stehenden Daten auf eine Bewertungsgenauigkeit zwischen 5 und 15 Prozent Abweichung kommt, da das System immer das mathematische Modell ermittelt, das den Preisbildungsprozess am besten abbildet. 

Digitalisierung als Katalysator für die Zukunft nutzen

Die genannten Vorteile gegenüber traditionellen Bewertungsverfahren bestechen und zeigen wie wichtig der digitale Fortschritt im Bereich der Immobilienbewertung ist. Mit genaueren und komplexeren Bewertungen lassen sich nicht nur präzisere Preisschätzungen ermitteln, sondern diese Form der Bewertung lässt auch weitreichende Rückschlüsse auf komplexe Zusammenhänge zu, so dass im Umkehrschluss Zukunftsprognosen für einzelne Objekte und Entwicklungen im Markt getroffen werden können. Investoren, Projektentwickler und Asset Manager können somit besser planen und Investitionsentscheidungen vorausschauend prüfen, um Marktveränderungen bestenfalls positiv messbar einzukalkulieren. 

Big Data und die daraus resultierenden Analysen bieten damit einen Rundum-Überblick für eine Immobilie oder auch ein ganzes Portfolio und die Möglichkeit übersichtlich alle preisrelevanten Faktoren im Blick zu haben. Die fortschreitende Entwicklung der Technologie wird es künftig ermöglichen bisher noch nicht messbare Effekte ebenfalls zu erkennen und bspw. Gentrifizierungseffekte oder Korrelationen noch früher zu identifizieren.

Die Maschine wird den Mensch dabei nicht ganz ablösen, aber dieser wird sich künftig stärker auf die nicht automatisierten Bereiche fokussieren. Die Erfassung der Gebäudesubstanz oder auch die individuelle fachkundige Beratung von Kunden in allen Bereichen der Wertschöpfungskette wird auch weiterhin nicht ersetzt und daher noch stärker in den Fokus Mensch rücken. Die Digitalisierung wirkt als Katalysator, um alle Potenziale optimal auszuschöpfen sowohl bei Mensch als auch der Maschine.

Bildunterschrift: Die digitale Immobilienbewertung von PriceHubble zeigt den Objektwert sowie die Marktdynamik. 

www.pricehubble.de

Author

Thomas Gawlitta | CEO Gawlitta.com GmbH | thomas.gawlitta@gawlitta.com | 01703665800