Digitale Strategien

Mit Hilfe Künstlicher Intelligenz das Immobilienkreditwesen revolutionieren

Statistische Modelle als Standard in der Kreditvergabe und -überwachung? Noch ist das Zukunftsmusik, aber die Weichen dafür wurden im Sommer vergangenen Jahres endlich gestellt. Mit den überarbeiteten Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung der Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) sollen die Standards in diesen Bereichen EU-weit harmonisiert werden. Erstmals wurden darin auch Anforderungen unter anderem an Technologien, Daten und Entscheidungsmodelle aufgenommen und somit eine Öffnung hinsichtlich der Nutzung statistischer Modelle für die Immobilienbewertung eingeläutet. Das birgt ein enormes Potenzial für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und die Herausforderung diesen sehr traditionsbewussten Bereich in die Digitalisierung zu begleiten.

Automatisierung und Prozess(kosten-)optimierung sind die Stichworte der Stunde, die längst auch den traditionsbewussten Bankensektor erreicht haben, aber noch nicht in alle Bereiche vorgedrungen sind. Insbesondere die Kreditvergabe und -überwachung in Banken und Kreditinstituten hierzulande wurde bisher weitestgehend mit Hilfe herkömmlicher Bewertungsverfahren, wie Sachwertverfahren, durch einen Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt. Das ist notwendig, wenn es sich um komplexe Immobilien oder nicht wohnwirtschaftlich genutzte Objekte handelt, nicht aber wenn es um standardisierbare Wohnimmobilien geht. 

Schon vor der Herausgabe der Leitlinien durch die EBA war es unter bestimmten Voraussetzungen möglich bei Krediten, die unter die Kleindarlehensgrenze von 400.000 Euro fallen, eine Entscheidung von A bis Z vom Schreibtisch aus zu fällen. Ist das möglich ohne, dass jemand die Immobilie vor Ort gesehen hat? Ja, die technologischen Möglichkeiten, die uns heute zur Verfügung stehen, dass heißt eine stetig wachsende digital verfügbare Datenmenge, leistungsfähige Prognosealgorithmen und eine durch cloud computing unbegrenzte Rechenleistung und Speicherkapazität ermöglichen es ein Objekt mit Hilfe digitaler Bewertungsverfahren so umfassend darzustellen und auszuwerten, dass eine verlässliche Wertermittlung auch ohne Gutachter vor Ort möglich ist. 

Operationalisierung der Sicherheitenbewertung im Kreditprozess durch AVMs

Mit einer solchen Operationalisierung der Sicherheitenbewertung im Kreditprozess kann nicht nur mehr Transparenz geschaffen werden, sondern auch den Anforderungen Rechnung getragen werden, dass die Kreditinstitute fortlaufend aktuell abrufbare Informationen zu den von ihnen finanzierten Immobilien vorhalten müssen. Dafür bedarf es pragmatischer Lösungen, wie die Nutzung sogenannter Automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs). Die Leistungsfähigkeit solcher Modelle hat in den vergangenen Jahren einen enormen Sprung gemacht und sie sind in der Lage auf Basis verfügbarer Daten für jede Wohnimmobilie an jedem Standort den statistisch wahrscheinlichsten Markt- und Mietpreis zu ermitteln und dabei neben den traditionellen Eigenschaften auch die nachgewiesen preissensitivieren nicht-traditionellen Eigenschaften wie z.Bsp. Lärmbelastung, Soziodemographie, Erreichbarkeit, Bauvorhaben in der Umgebung oder Infrastruktur mit einzubeziehen. Damit werden auch komplexe nicht-lineare Zusammenhänge erfasst, die in der traditionellen Bewertung nicht berücksichtigt werden können und es ist möglich den Marktwert mit einer Bewertungsgenauigkeit von 5 bis 15 Prozent Abweichung zu ermitteln. 

Mit AVMs eine effektive Pre Due Diligence durchführen

Im Risikomanagement von Banken sind solche AVMs heute noch völlig unterrepräsentiert und das, obwohl sie viele Vorteile bieten. Konservative Verfahren zur Preisermittlung, wie das Sachwertverfahren berücksichtigen nur unzureichend beispielsweise wirtschaftliche Veränderungen am Standort, die durch Abwanderung entstehen oder den Anstieg von Baukosten, so dass die Herstellungskosten der ursprünglichen Bewertung bei Kreditvergabe nicht mehr den tatsächlichen Herstellungskosten und damit auch nicht mehr dem Marktpreis entsprechen. Da ein AVM im Stande ist solche Veränderungen in Echtzeit abzubilden, ist es dann sogar deutlich konservativer in der Wertermittlung. Fließen solche Veränderungen im Markt nicht in die Wertermittlung bei Kreditvergabe und auch nicht in die laufende Kreditüberwachung von Bestandskrediten ein, läuft die Bank Gefahr vermeidbare Ausfallrisiken in die Bilanz zu nehmen oder zu halten. Andersherum kann der Bank bei einer zu konservativen Bewertung, die vom tatsächlichen Marktpreis nach unten hin stark abweicht Geschäft entgehen, weil sie den Wert des Objekts nicht erkennt und einen lohnendes Kreditgeschäft vorschnell ablehnt. 

Der Einsatz von AVMs kann Kreditinstitute damit in Form einer Pre Due Diligence schon im ersten Schritt des Kreditlebenszyklus eine Unterstützung sein. Deutsche Kreditinstitute, die der BaFin unterstehen, müssen sich noch etwas gedulden. Mit einer Novelle der MaRisk, voraussichtlich Anfang dieses Jahres, wird bekannt gegeben wie die neuen Anforderungen der EBA in nationales Recht umgesetzt werden – im ersten Schritt für die Vergabe neuer Kredite und ab 2024 dann auch für bestehende Kredite.

Autor: Christian Crain, Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH

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Author

Thomas Gawlitta | CEO Gawlitta.com GmbH | thomas.gawlitta@gawlitta.com | 01703665800