Digitale Strategien

Sustainability and digitalization in real estate are inseparably linked – Key Learnings und Kommentar zu dem Online-Gespräch zwischen Jens Müller, CEO von BuildingMinds und Roger Baumann, COO von Zürich Insurance Company

Am 05.05.2020 fand ein Vortrag und eine Online-Diskussion zum Thema „Sustainability and digitalization in real estate are inseparably linked.“ von BuildingMinds statt. Nachfolgend finden Sie meine Analyse anhand von Key Learnings, fehlender Fragen und Antworten sowie weiterführender Links. 

In der Diskussion ging es vorrangig um mögliche Wege des „Decarbonise“ von Immobilien und Immobilienportfolios mit der Unterstützung von Daten und Technologien. Roger Baumann und Jens Müller waren sich einig, dass Smart Buildings und Sustainable Buildings eine Einheit bilden. Beide bedingen sich gegenseitig. Aus der Sicht von Herrn Baumann fehlt es derzeit an einer übergreifenden Technologie, um die Nachhaltigkeit von Immobilien zu erfassen, zu bewerten und zu erreichen. Hier vor allem auf Portfolieebene bei Portfolios mit mehr als 100 Immobilien. Jens Müller bietet hierfür mit der Plattform von BuildingMinds ein mögliche Technologie, um diese Ziele zu erreichen. Eine wichtige Basis dabei ist das „Common Data Model for Real Estate“.

„Die Erreichung von Datentransparenz und die Einbindung von Technologien in bestehende Systeme innerhalb des Immobilienmanagements ist wichtiger den je.“, so Roger Baumann

„Digitale (AI) Modelle und die Erfassung von Daten sind entscheidend für die Revolutionierung der Immobilienbranchen.“, so Jens Müller

BuildingMinds ermöglicht die Umwandlung von Immobilien in intelligente Gebäude und verbindet Immobilienvermögen über die gesamte Wertschöpfungskette hinweg über seine vollständig integrierte Cloud-Plattform aus einer Hand.

Die Zurich Insurance Group mit Sitz in Zürich ist eine international tätige Schweizer Finanzdienstleistungsgesellschaft und die Muttergesellschaft der Zürich Versicherungs-Gesellschaft. Zurich ist sehr aktiv im Immobiliensegment. Das Schweizer Real Estate Team ist verantwortlich für das Asset Management der lokalen Real Estate Portfolios und die Umsetzung der entsprechenden Immobilien Strategien. Das Immobilien Team ist Teil von Zurich Investment Management und verwaltet treuhänderisch Liegenschaften mit einem gesamten Marktwert von über CHF 9 Milliarden. Ein wichtiger Aspekt der Arbeit ist das „Decarbonise“ des bestehenden Immobilienportorfolios mit Hilfe von modernen Technologien. 

Nach folgende finden Sie zuerst meine Key Learnings aus den Webinar: 

  • Weniger als 1% des aktuellen Immobilienbestandes ist CO2-neutral 
  • Über 40% der weltweiten CO2-Ausstosses wird von der Immobilienbranche verursacht
  • Um das Pariser Klimaabkommen zu erreichen, müssen ab 2030 alle neuen Gebäude und ab 2050 alle Gebäude CO2-neutral sein
  • Die Regulierung durch die Politik wird stark zunehmen
  • Die Klimakrise hat sowohl finanzielle, wie auch ökologische Risiken für das Portfolio von  Immobilienunternehmen und damit den Unternehmenswert
  • Investoren werden immer stärker diese Risiken bei ihren zukünftigen Investments berücksichtigen. Die KPIs werden sich dabei verschieben.
  • 80% der Gebäude, die 2050 betrieben werden, sind bereits heute im Bestand 
  • Daten sind ein wichtiger Treiber bei der Reduzierung des CO2-Ausstosses bei Immobilien 
  • Die Auswertung von einzelnen Datenpunkten macht eine Vorhersage der Entwicklung des  CO2-Ausstosse von Immobilien sehr schwierig. Es muss eine Korrelation zwischen vielen Daten und Datenpunkten hergestellt und analysiert werden. Dieses kann nur durch den Einsatz Technologien beziehungsweise künstlicher Intelligenz erfolgen. 
  • Der Einsatz von IoT und anderen Technologien verursachen für die Betreiber von Immobilien im ersten Schritt Kosten. Durch den Einsatz von Technologien sind aber gleichzeitig enorme Einsparnisse möglich.
  • Die größte Herausforderung liegt dabei bei Bestandsimmobilien, die aktuelle noch nur sehr wenig „digital“ sind
  • „Grüne Gebäude“ können bereits heute 8% Ersparnisse im Betrieb und 7% in der Wertsteigerung erzielen
  • Die Investitionskosten übersteigen aber derzeit diese Ersparnisse 
  • In einer langfristigen Betrachtung sind energieeffiziente Gebäude günstiger im Betrieb
  • Es Bedarf einen neuartigen Due Diligence von „Grünen Gebäuden“
  • Gebäude haben das Potential durch Technologie 58% der CO2-Emissionen über die nächsten 30 Jahre hinweg zu reduzieren 
  • Es bedarf dafür Standards und offener, zugänglicher Daten
  • Hierfür ist das „Common Data Model for Real Estate“ ein wichtiger Meilenstein

Aus meiner Sicht wurden die drei Kernfragen im Rahmen der Diskussion nicht angesprochen bzw. nur ungenügend diskutiert.  

Wie macht man die Nachhaltigkeit von Immobilien bzw. die Entwicklung dort hin objektiv messbar?

Es müssen standardisierte und objektiv messbare Kriterien festgelegt werden, um die Nachhaltigkeit von Immobilien zu messen und zu bewerten. Ein unabhängiges Scoringmodell einer übergreifenden Instanz könnte hierbei ein möglicher Ansatz sein. 

Der ESG-Circle of Real Estate will diesen Weg gehen. Er wurde just nach den Webinar von Union Investment und Bell Management Consultants ins Leben gerufen. Das Metaziel ist die Schaffung eines Branchenstandards zu Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Portfolios zu etablieren. Die Grundlage des neuen Scoringmodells ist das im Jahr 2019 von Union Investment eingeführte Nachhaltigkeitslabel „atmosphere“, das bereits die Definition der nachhaltigen Finanzanlage (Taxonomie) des Action Plan on Sustainable Finance der Europäischen Union und die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens berücksichtigt. Anhand einer Punkteskala von null bis 100 können Mieter und Anleger erkennen, zu wieviel Prozent eine Immobilie oder ein Portfolio die Klima-Ziele und die sogenannten ESG-Kriterien (Environmental-, Social- und Governance-Kriterien) erfüllt.

Weitere Initiativen bzw. Zertifikate gibt es etwas von der DGNB, LEED und BREEAM. 

Wer sollen die Kosten für die Reduzierung des CO2-Ausstosses in der Immobilienwirtschaft tragen? Die Betreiber, die Mieter oder die Gesellschaft?

In der Diskussion wurde nur kurz auf die nötigen Investitionen in ein Smart Digital Sustainable Building eingegangen. Aus meiner Sicht ist das aber ein sehr wichtiger Punkt. Wer soll die zum Teil enormen Investitionskosten tragen? Die Betreiber, die Mieter oder die Gesellschaft? Sind Investoren bereit diese Kosten mit in ihre Bewertung positiv einzupreisen oder scheuen sie dieses Risiko. Derzeit gibt es noch keine belegbaren Zahlen, dass sich die Investitionen in solche Immobilien mittel- oder langfristig lohnen. Müssen die Investitionskosten auch von der Gesellschaft und hier vorrangig von dem Staat mit getragen werden? Aus meiner Sicht ja, aber nur im Rahmen von Investitionszuschüssen oder Steuererleichterungen. 

Zu diesem Punkt habe ich eine Umfrage auf LinkedIn gestartet. Hier die Ergebnisse:

Weiterhin stellt sich die Fragen, ob sich Smart Buildings und Sustainable Buildings gegenseitig bedingen. Auch hierzu habe ich eine Umfrage auf LinkedIn durchgeführt. 

Weiterführende Links

Thematisch passende Webinare

Exklusiv für die DMRE Follower hier der Link zum Webinar:

Author

Thomas Gawlitta | CEO Gawlitta.com GmbH | thomas.gawlitta@gawlitta.com | 01703665800